那个有胡雪岩，郑观应，盛宣怀，容闳，唐廷枢的年代。
小徐在轮船招商局最后杯具的结果。
上海似乎正在经历着空前的繁荣，尤其房地产，一路攀升，节节开花，俨然已经成为支柱产业。从各种白色、灰色乃至黑色渠道，大量的国际国内资金涌进上海房地产。这座东方大都会已经成为巨大的工地，“棚户区”被大规模拆除，二层砖木结构的“石库门里弄房屋”到处涌现。
1882年，上海房地产迎来了继太平天国战乱之后的第二春。
老沙逊、新沙逊、怡和、仁记等一大批外资企业，连同数量更大的小规模华资企业，以及上海地方政府，都为飙升的地价而欣喜不已。杨树浦、新闸一带地价，猛翻五倍左右，依然供不应求。上海知县莫祥芝立即抓住这一机遇，发布公告，表示“沿江一带滩地曾于咸丰八年奉委勘丈，至今20 余年，有无续涨，必须复丈，并分别追缴租息地价，造册请求升科。”
在经历了一个漫长的前戏之后，上海官商两道都在兴奋地期待着又一个高潮的到来。
的确，上海房地产远离高潮已经很久了，记忆中的上一次，是二十多年前的老皇历了。当时，太平天国战乱带来了大量的资本雄厚的“难民”，他们撑起了上海房地产的第一个春天。然而，和平的到来却给上海房地产带来灭顶之灾，在大半个中国热火朝天地忙于灾后重建、GDP飞速上升时，上海的房地产公司却大量倒闭，在“同光中兴”的一派盛世升平中独自向隅。
机遇继续垂青上海。1869年，苏伊士运河开通，并且只准蒸汽轮船通行，东西方的距离迅速被缩短，从伦敦直航上海的航程由120天以上缩短到55-60天。同时，上海与伦敦之间也开通了电报线路，信息弹指可达。交通和通讯的革命，如同回春秘方，刺激了上海全面复苏，憋了很久的房地产终于春潮泛滥。
浪奔浪流的上海滩地产大鳄中，有一条来自南方的“珠江鳄”，他的名字叫徐润，别号愚斋。徐润是广东香山人，14岁到上海，进英商宝顺洋行（Dent & Co，也称颠地洋行）当学徒，后升为买办，是当时不可多得的国际型人才。除了当买办外，他本人还涉足航运业、地产业、丝茶业、保险业、出版业等，多元化经营，搞得十分红火。
徐润还是抓住了上一次地产高潮的尾巴的。1863年，太平天国灭亡一年之前，徐润就已经在上海拥有“地二千九百六十余亩，造屋二千另六十四间”，当时，他年仅26岁，比他大15岁的胡雪岩，此时还在忙着事业的开拓呢。
年轻的徐总认为：“上海自泰西互市，百业振兴，万商咸集，富庶甲于东南，地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍。” 他在上海所建的“愚园”寓所，以自己的别号命名，也是今日上海愚园路之名的滥斛。徐润不仅在上海，而且在天津、塘沽、广州、镇江等地也大量投资房地产。
徐润在上海的房地产，多集中在其名下一家叫做“地亩房产”的公司里。该公司总成本约为220万两白银，资产总市值约为350万两白银，每年可收租金12万两，约5%的回报率，在当时高利贷盛行的中国商界，这一投资回报率并不丰厚，所图无非是在“地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍”，看重的还是炒地皮。
其实，作为传统意义上的买办，一般对不动产投资并不热衷，即使涉足，也无非是买下农地，过过大地主的瘾。汇丰银行的第一任买办王槐山，就在家乡浙江余姚购置了7000多亩土地，成为大地主。在买办中，能投资于商业房地产，徐润或许可以算是比较前卫的，这多半也是因为他毕竟年轻，听进了宝顺洋行洋股东的建议。
徐润与外商有较密切的联系，总是能够事先了解租界的规划，从而先在规划中的CBD或交通要道两侧，以低价买进土地，囤积牟利。严格地说，他并不是经营房地产，而是倒卖土地及项目，所赚的其实还是内幕消息所带来的巨额利润。
但房地产毕竟是一个资金密集型行业，要在上海滩和国际大资本同台游戏，徐润的实力实在还是太弱了些。他所能依靠的，就只有金融杠杆了。
徐润最初的计划，是想将名下的地产资产打包“上市”，折合为400万两白银，分为40万股，每股10两，先发行一半，融资200万两。这一有点类似今日REITS的做法，自然是一条康庄大道，唯一的“坏处”，就是要和其他投资者一起分享这块蛋糕。
徐润当然是舍不得的，尤其在他发现了一条更为有利的融资渠道后。他的一位英国友人，名为顾林，提出一个很有诱惑力的方案：以这批房地产为担保，到英国筹集一笔价值200万两的低息贷款，20年期。此路若通，既能融入资金，又可保有股权，自然是上上策。但顾林回到英国后，却因患脑病而致癫痫，这个大手笔的计划夭折。
基于对上海房地产前景的坚强信心，徐润显然已决定宁借高利贷、也绝不释放股份，将“肥水不留外人田”作为融资的前提。他的融资渠道主要有三条：一是钱庄贷款，这是主流，而且多用房地产本身抵押，借贷一笔，开发一批，再拿新开发的项目作为抵押，继续新一轮的借贷，类似今日的“滚动开发”；二是股票质押贷款，将自己持有的其它产业的股票，抵押贷款，这等于是将其它产业也当作了房地产的资金链；三是挪用各种能挪用的款项，不仅有其它产业上下游的欠款，甚至还包括“存户款”（估计应是客户的预付款之类）及公款。
一方面有充足的内幕消息可获得市场先机，另一方面又有似乎取之不竭的资金来源，徐润的房地产生意，越滚越大，其自己也越来越有自信，越来越有宏伟蓝图。可是，就在他自以为高潮将绵延不断时，法国人却将军舰的炮口对准了大上海：中法战争爆发，高潮被强行中断了！
1883年，中国与法国因越南问题而开战，战线从越南一直北上，延伸到台湾、福建、浙江等地。法国派出军舰，封锁上海港口，对进出船只进行盘查，并扬言将发起地面进攻。而两江总督曾国荃也针锋相对，甚至制定了用沉船封锁黄浦江的计划。剑拔弩张之下，上海市道大坏，百业凋敝，房地产一落千丈，徐润实力再强，也抵不住形势比人强。
债主们上门了：“地亩房产”名下房地产市值虽高达340多万两，但其从22家钱庄贷款总额也高达250多万，负债率超过73%。债权钱庄公选出6名代表，徐润也派出6名高管，紧急磋商应对措施，“联合工作组”研究来研究去，决心还是拉新股东入伙。他们看中了盛宣怀，希望用公司的一半股份拉他进来，但却失望地发现盛宣怀“亦一空心大老，无力于此”。多方碰壁后，债主们不耐烦了，决定将“地亩房产”的资产贱价脱手，套现解困。
上海滩的地产老大轰然而倒，直接经济损失高达近90万两白银，而且，与同时倒下的胡雪岩一样，资金链的病毒迅速扩散到生意的每一部分，造成了全局性的垮台，45岁的徐润终于从“地产大王”成了“烂尾富豪”。而更令他郁闷的是，被迫“割肉清仓”之后，他那些地产、股票旋即升值十倍，高达2000万两白银，肥水点滴不剩地全部浇灌了他人的田地！
屋漏偏逢连夜雨。徐润在房地产上摔得鼻青脸肿，他的政敌盛宣怀却趁机痛打落水狗，抓住他挪用招商局公款16万两投资地产的把柄，将他赶出了招商局，连带革除开平矿务局会办之职，从油水丰厚的国有企业高管岗位上彻底清除。
其实，在那个年代，挪用公款几乎是任何行业的潜规则。那位以爱国企业家兼思想家面貌出现的郑观应，在筹建上海机器织布局时，就毫不犹豫地将公款当作个人财产，向外放贷，利息全部揣入自己腰包，结果导致机器织布局不能及时开工。但徐润就没这么幸运了，他和盛宣怀明争暗斗结了深怨，在盛的逼迫下，徐润被迫将镇江及上海永业里、乍浦路等处房产以低价抵偿招商局欠款，盛终于扬眉吐气地为国有资产实现了保值增值，也给自己报了私仇。
徐润在其老家珠海，一直是个“慈善家”，举凡建庙、铺路、筑墙、修谱、办学、扶贫等，都少不了他的赞助。地产风暴之前，他还给家乡承诺家家盖新房，建设新农村，但如今都成了黄粱一梦，颜面丧尽。
从徐润晚年的自叙中，我们可以体谅到他的悲凉。因地产而破产后，他多次举债，试图东山再起，却屡战屡败，随后老母和妻子也相继病故，留下年仅8岁和6岁的一对儿女。年过半百之后，徐润又投入了采矿业，跋山涉水，遍尝艰辛，他把自己这个时候在矿井下拍摄的照片荟为一图，自跋道：“余之所萃七照而合影者，俾使后人视其图而知创业之艰，成功为尤艰业。”
同样因投机而导致失败，后人对徐润的评价，远没有对胡雪岩那么宽容。胡俨然赢得了民族英雄般的悲壮形象，而徐却成了偷鸡不着蚀把米的反面典型。其实，晚清的企业家们，与同时期的日本同行相比，在个人素质上并不相差很大，但日本人似乎更“爱国”也更有长远眼光。造成这些差异的根本原因，就在于大清王朝根本无法如明治政府那样，提供安全、公正、信用、廉洁等经济发展的必要环境，相反，只有在政府力量所不能及的地方（比如租界），民营工商业才能得到喘息和发展。
在这样一个体制下,大清企业家们的智慧，除了用在投机上，还能用在什么地方呢？大清的富豪们，其财富能不“烂尾”吗？
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